兴业银行率先试点存量房贷利率优惠 业内：或有更多银行跟进
日前，有市场传闻称，兴业银行广州分行针对存量按揭客户给予一年期的利率优惠券。
对此，7月27日上午，新京报记者从兴业银行广州分行的多家支行了解到，兴业银行的确推出了存量按揭利率一年期的优惠举措，但属于试点性质，针对的是部分区域的部分客户，也没有出台相关可执行的正式文件。
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近日，央行发声表示支持鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或是用新发放贷款置换原来存量的贷款。在此背景下，兴业银行的试点动作也打响了存量房贷利率下调的第一枪。那么，兴业银行的做法会有其他银行跟进吗？下调存量房贷利率，银行会有哪些招数？
兴业银行在广州推出了存量按揭利率一年期的优惠举措，但属于试点性质。图/IC photo
兴业银行相关支行称“仅为小范围试运营”
兴业银行广州分行某支行工作人员表示：“我们兴业银行广州分行针对此前贷款比较高的一些客户，在部分区域试运营存量按揭利率的优惠，但是，目前没有进行大范围的扩展。”
兴业银行广州分行某支行个贷经理解释称：“现在并不是所有客户都有，只是小部分试点。”对于试点涵盖的客户群体，该个贷银行表示可以登记进行申请。
“针对存量按揭客户给予一年期的利率优惠券，具体优惠多少，分行目前也没有执行政策下来，只是说暂时有这么个消息。”上述个贷经理如是说。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“助推银行主动降低存量按揭利率的，除了要竞争存量份额外，还有愈演愈烈的提前还贷潮，以及经营贷、消费贷对按揭的置换。只要存量房贷利率高于存款利率，居民提前还贷的趋势就无法阻挡。同时，银行不主动降利率，居民就会用利率3%以下的经营贷、消费贷去置换房贷。基于此，必然会有银行率先跳出来，降低存量房贷利率，以留住客户和争夺客户。”
58安居客研究院院长张波表示：“从兴业银行发放的有期限的利率优惠券来看，采取利率优惠券的方式只是想要达到阶段性减少客户提前还贷的效果。同时，由于期限相对较短，对于银行总体的收益影响并不长远，同时也是观察其他银行后续可能采取推进方式的一种策略，这一方式可能会被其他区域的银行借鉴参考。”
“目前来看，并不具备全面调整的可能性，金融机构预计会有较为严格或偏窄的试点范围要求，全面调整对于银行的影响较大，尤其是自身的利润影响更是非常直接，银行本身也会总体偏向于谨慎推进。”张波补充表示。
业内：存量房贷利率下调窗口已开启
虽然兴业银行只是小范围内的试水动作，但是，业内专家表示，存量房贷利率下调的窗口已开启。
李宇嘉认为：“在兴业银行的示范效应下，预计还会有银行推出类似广州兴业银行的优惠政策。照此下去，后续就会有银行推出更多年限、利率更低的优惠利率券；同时，可能还会有银行推出转按揭贷款产品，即鼓励他行按揭客户还掉贷款，再来办理更低利率的按揭贷款。总之，存量房贷利率下调的窗口已经开启。”
根据央行《金融机构贷款投向报告》，截至2023年一季度末，个人住房贷款余额为38.94万亿元，同比增速连续24个季度回落，并创下2011年以来的最低值0.3%。
“从2022年下半年开始，按揭余额增幅就进入超低速阶段，季度平均增幅（0.065%）远低于2019-2021年3.37%的水平，即按揭贷款余额进入存量时代。目前及未来，按揭依旧是优质贷款，平均不良率（0.16%-0.77%）远低于全部贷款1.5%左右的水平。”李宇嘉表示：“由于竞争存量额度的营销战刚开始，多数银行还在观望，业绩压力大、激励机制更强的银行已开始率先抢跑。”
下调存量房贷利率，还有哪些做法？
对于下调存量房贷利率，银行还会有哪些做法？是否有先例可以参考？
其实存量房贷利率下调在国内有过先例。在2008年国际金融危机的背景下，2009年年初，我国部分国有银行针对存量房贷款客户调整了折扣力度。比如，农业银行北京分行对于贷款在30万元以上的客户，如果没有拖欠还款等不良记录，无需申请，自动执行7折房贷利率。中国银行上海分行也曾表示，客户到贷款经办行提交申请，审核通过可以享受7折优惠利率。
中指研究院市场研究总监陈文静表示：“确实，此前在2008年底和2009年存量房贷利率有过下调先例，当前存量房贷下调的可能性整体也较高，但是当前不同城市房贷利率水平不同，各个银行采取的方式也会存在差异，哪些类型的存量房贷可以下调，下调多大幅度等都需要结合地方及银行的实际情况来确定。 ”
“近期广州兴业银行针对部分存量按揭客户进行小范围试点，给予一年期的阶段利率优惠，虽然只是小范围试点，但也表明当前部分银行已经在跟进和落实相关举措，对市场也会产生积极预期，接下来或许有更多银行跟进，2008年底降低存量房贷利率也是从部分银行开始，后续更多银行参与。从存量房贷利率下调的方式上来看，小范围试点、渐进式推进或是一种方向，短期看全面下调存量房贷利率的预期相对较小，大范围银行参与也需要一些时间。”陈文静补充表示。
新京报记者 徐倩
编辑 杨娟娟 校对 赵琳
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